Bán nhà để nâng cấp chỗ ở: Cách chọn đúng loại hợp đồng ủy quyền

1. Các loại hợp đồng ủy quyền bán nhà

Tùy vào hoàn cảnh và mức độ tham gia của người được ủy quyền, người bán có thể lựa chọn những hình thức ủy quyền khác nhau. Hiểu rõ từng dạng sẽ giúp chủ nhà trao đúng quyền cần thiết, đồng thời hạn chế rủi ro khi giao dịch.

1.1. Ủy quyền toàn phần

Đây là dạng người được ủy quyền được phép thực hiện gần như toàn bộ quy trình bán nhà trong phạm vi hợp đồng. Họ có thể thay mặt chủ nhà làm việc với bên mua, tham gia công chứng, ký giấy tờ, nộp hồ sơ và nhận kết quả theo đúng nội dung đã được giao. Dạng này phù hợp khi chủ nhà ở xa, đi nước ngoài, hoặc không thể trực tiếp tham gia giao dịch trong một thời gian dài.

Tuy nhiên, đây cũng là dạng dễ phát sinh rủi ro nếu người bán không kiểm soát kỹ giá bán, điều khoản thanh toán và thời hạn ủy quyền. Với tài sản lớn như nhà ở, ủy quyền toàn phần chỉ nên dùng khi thực sự tin cậy người được ủy quyền và đã khóa chặt điều khoản trong hợp đồng.

1.2. Ủy quyền từng phần

Chủ nhà giao cho người được ủy quyền một số việc nhất định, chẳng hạn đi nộp hồ sơ, chuẩn bị giấy tờ, làm thủ tục công chứng hoặc nhận bản sao văn bản. Trong khi đó, chủ nhà vẫn giữ quyền quyết định các bước quan trọng như chốt giá, đồng ý bán hay nhận tiền.

Với người bán để nâng cấp chỗ ở, ủy quyền từng phần giúp giữ cân bằng giữa tốc độ và kiểm soát. Không phải tự lo toàn bộ hồ sơ, nhưng cũng không trao toàn bộ quyền xử lý cho người khác.

1.3. Ủy quyền có thời hạn

Luật cho phép các bên tự thỏa thuận thời hạn ủy quyền, nếu không ghi gì thì hiệu lực mặc định là 1 năm. Trong giao dịch bán nhà để nâng cấp chỗ ở, nên chọn ủy quyền có thời hạn ngắn, bám theo tiến độ thực tế, ví dụ 30 ngày, 60 ngày hoặc cho đến khi hoàn tất một giao dịch cụ thể.

Dạng này đặc biệt phù hợp khi người bán đã có người mua tiềm năng, đang chờ chốt căn mới hoặc cần gom tiền trong một khoảng thời gian xác định. Nhờ giới hạn thời gian, người bán giảm rủi ro bị giữ quyền ủy quyền quá lâu trong khi kế hoạch sống đã thay đổi.

1.4. Ủy quyền có thù lao và không thù lao

Bộ luật Dân sự 2015 cũng cho phép các bên thỏa thuận việc có trả thù lao hay không. Trong thực tế, ủy quyền cho người thân thường là không thù lao, còn ủy quyền cho môi giới, luật sư hoặc người làm dịch vụ có thể kèm thù lao rõ ràng.

Với người bán nhà, phần này không nên viết qua loa. Nếu có thù lao, hợp đồng cần ghi rõ mức phí, thời điểm thanh toán và phạm vi công việc, để tránh tranh chấp sau khi giao dịch hoàn thành hoặc bị hủy giữa chừng.

2. Người bán nên chọn loại hợp đồng uỷ quyền nào?

Nếu mục tiêu là bán nhà cũ để nâng cấp chỗ ở, loại hợp đồng nên ưu tiên thường là ủy quyền từng phần, có thời hạn, phạm vi hẹp. Kiểu ủy quyền này phù hợp khi người bán trực tiếp theo dõi thị trường, còn muốn tự quyết giá bán hoặc còn đang cân đối giữa căn cũ và căn mới.

Chỉ nên dùng ủy quyền toàn phần khi không thể trực tiếp tham gia và người được ủy quyền thực sự đáng tin cậy, đồng thời các điều khoản giá, nhận tiền, bàn giao và chấm dứt đã được quy định rất chặt.

3. Những điều khoản cần có trong hợp đồng uỷ quyền

• Phạm vi ủy quyền cụ thể: Ghi rõ được làm gì và không được làm gì.
• Thời hạn ủy quyền: Nên gắn với mốc bán nhà, không để mở quá lâu.
• Quyền ký và quyền nhận tiền: Đây là hai quyền không nên gộp nếu chưa thật sự cần.
• Cơ chế chấm dứt: Phải ghi rõ khi nào hợp đồng hết hiệu lực, ai phải thông báo cho bên nào.
• Thông tin tài sản và giấy tờ: Cần khớp tuyệt đối với hồ sơ nhà đất.

Một điểm rất đáng chú ý là khi chấm dứt hợp đồng ủy quyền, việc thông báo cho bên thứ ba có liên quan là cực kỳ quan trọng. Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên ủy quyền đơn phương chấm dứt phải thông báo bằng văn bản cho bên thứ ba; nếu không, giao dịch với bên thứ ba vẫn có thể phát sinh hiệu lực trong một số trường hợp.

4. Rủi ro người bán cần tránh

Rủi ro lớn thứ nhất của hợp đồng ủy quyền bán nhà là ủy quyền quá rộng nhưng kiểm soát quá ít. Khi đó, người được ủy quyền có thể thay mặt người bán đi rất xa so với mục đích ban đầu, đặc biệt nếu hợp đồng không ghi rõ mức giá tối thiểu, cách nhận tiền hoặc quyền được/không được ký kết cuối cùng.

Rủi ro thứ hai là thời hạn ủy quyền hết nhưng người bán quên cập nhật hoặc quên thông báo cho những bên có liên quan.

Rủi ro thứ ba là chọn sai loại ủy quyền. Với người đang bán để nâng cấp chỗ ở, những lỗi này có thể làm chậm kế hoạch chuyển nhà, thậm chí phát sinh tranh chấp ngay khi đang phải lo cả nhà cũ lẫn nhà mới.

Nếu nhìn từ góc độ người bán, hợp đồng ủy quyền bán nhà không phải là một mẫu giấy cho xong thủ tục, mà là công cụ để giữ nhịp giao dịch trong lúc người bán đang chuẩn bị nâng cấp chỗ ở. Do đó, người bán nên cân nhắc kỹ lưỡng để chọn loại hợp đồng uỷ quyền sao cho phù hợp.