Nhà đang thế chấp có được bán để mua nhà mới không?

1. Nhà đang thế chấp có được bán để mua nhà mới không?

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2017), thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Bên thế chấp sẽ bàn giao bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu cho ngân hàng nếu các bên có thỏa thuận.

Theo Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, chủ nhà được quyền bán nhà đất đang thế chấp nếu được ngân hàng đồng ý hoặc pháp luật có quy định. Để thực hiện chuyển nhượng hợp pháp theo Luật Đất đai 2024, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 45 (có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng...) và phải được xóa đăng ký thế chấp, hoặc các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi bên thế chấp (nếu ngân hàng và bên mua đồng ý chuyển giao nghĩa vụ nợ kèm tài sản bảo đảm).

2. Những rủi ro khiến hợp đồng vô hiệu và mất cọc nhà mới

Đối với khách hàng bán nhà để nâng cấp nơi ở, giao dịch chuyển nhượng tài sản thế chấp tiềm ẩn rủi ro kép. Sai sót không chỉ dừng lại ở căn nhà cũ mà còn kéo theo phản ứng dây chuyền làm mất khoản tiền đặt cọc của căn nhà mới định mua.

2.1. Nguy cơ hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu

Nếu chủ nhà tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp mà không có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng, hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ bị tuyên vô hiệu do người bán vi phạm quy định về quyền định đoạt tài sản (theo Điều 117, 122 và 195 Bộ luật Dân sự 2015) và vô hiệu về hình thức nếu chỉ ký viết tay không công chứng.

Đồng thời, theo Điều 42 Luật Công chứng 2024, các tổ chức hành nghề công chứng sẽ từ chối chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng nếu tài sản đang có thông tin thế chấp trên hệ thống mà không có văn bản đồng ý hoặc giải chấp từ phía ngân hàng.

2.2. Tình huống mất quyền định đoạt tài sản bảo đảm

Nếu người mua thanh toán trực tiếp tiền mặt cho chủ nhà với niềm tin người bán sẽ tự giác nộp vào ngân hàng để rút sổ, rủi ro chiếm dụng vốn rất dễ phát sinh. Trường hợp bên bán sử dụng số tiền này vào mục đích khác mà không tất toán khoản vay, ngân hàng sẽ không giải chấp sổ. Khi phát sinh nợ quá hạn, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 299, 323 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 103 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2024).

Do giao dịch thế chấp đã đăng ký và có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, người mua sẽ mất quyền đối với nhà đất và chỉ còn quyền đòi bồi thường thiệt hại từ người bán.

2.3. Rủi ro trễ hạn thanh toán, đứt gãy dòng tiền mua nhà mới

Trong giao dịch mua bán nhà đất, thời hạn đặt cọc thông thường dao động từ 15 đến 30 ngày tùy theo thỏa thuận thỏa thuận của các bên. Nếu không nắm vững quy trình xử lý nợ và rút sổ tại tổ chức tín dụng, thủ tục giải ngân và xóa thế chấp có thể bị trì hoãn kéo dài hàng tuần.

Việc không thu được tiền bán căn nhà hiện tại đúng hẹn sẽ khiến gia chủ không có đủ dòng tiền thanh toán cho căn nhà mới, dẫn đến vi phạm cam kết hợp đồng cọc và bị bên bán mới áp dụng chế tài phạt cọc (mất trắng khoản tiền cọc) theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

3. Check-list 5 bước vừa bán vừa mua an toàn cho người đổi nhà nâng cấp chỗ ở

Để không xảy ra tình trạng bán chưa xong nhà cũ đã cần cọc nhà mới dẫn đến kế hoạch tài chính bị phá vỡ, gia chủ có thể tham khảo thực hiện quy trình 5 bước sau:

Bước 1: Rà soát toàn diện tình trạng dư nợ và chi phí tín dụng

Trước khi chào bán ra thị trường, chủ nhà cần liên hệ cán bộ quản lý tín dụng của ngân hàng để chốt chính xác:

• Tổng dư nợ gốc tính đến ngày dự kiến tất toán.
• Lãi vay tạm tính đến ngày trả nợ.
• Phí phạt trả nợ trước hạn (thường từ 1% - 3% trên số tiền nợ gốc trả sớm tùy theo hợp đồng tín dụng).
• Thời gian tối thiểu để ngân hàng hoàn tất thủ tục bàn giao bản chính Giấy chứng nhận và thông báo giải chấp (thông thường từ 2 - 5 ngày làm việc).

Bước 2: Xin văn bản đồng ý của ngân hàng về việc bán tài sản

Gửi đơn đề nghị tạo điều kiện bán tài sản bảo đảm để xử lý nợ lên chi nhánh ngân hàng. Văn bản chấp thuận của ngân hàng cần xác định cụ thể: đồng ý cho chủ tài sản chuyển nhượng, số tài khoản nhận thanh toán chỉ định, số tiền phải thu hồi để hoàn tất nghĩa vụ giải chấp. Văn bản này là tài liệu cốt lõi nộp kèm hồ sơ tại Văn phòng công chứng theo quy định.

Bước 3: Đàm phán điều khoản thời gian linh hoạt trong 2 hợp đồng cọc

• Đối với hợp đồng bán nhà cũ: Yêu cầu bên mua dành khoảng thời gian tối thiểu 20 - 30 ngày từ lúc đặt cọc đến lúc công chứng, tạo vùng đệm an toàn cho công tác rút sổ và xóa thế chấp.
• Đối với hợp đồng mua nhà mới: Chỉ đặt cọc khi đã thống nhất được với người mua nhà cũ về phương án thanh toán 3 bên. Trong hợp đồng cọc mua nhà mới, phải đàm phán thêm điều khoản bất khả kháng: "Trường hợp phát sinh sự chậm trễ từ thủ tục hành chính/giải chấp ngân hàng của bên mua, thời hạn ký công chứng chuyển nhượng được tự động gia hạn thêm từ 5 - 7 ngày làm việc mà không bị coi là vi phạm nghĩa vụ phạt cọc".

Bước 4: Thực hiện xóa đăng ký biện pháp bảo đảm

Căn cứ theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 15/01/2023) về đăng ký biện pháp bảo đảm, sau khi ngân hàng phát hành Văn bản giải chấp/Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp cùng Giấy chứng nhận bản gốc, chủ tài sản hoặc người đại diện theo ủy quyền phải nộp hồ sơ xóa đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện/thành phố nơi có đất. Cơ quan đăng ký sẽ kiểm tra hồ sơ, cập nhật biến động vào Sổ địa chính và xác nhận xóa thế chấp trực tiếp lên Giấy chứng nhận.

Bước 5: Ký hợp đồng công chứng và điều phối dòng tiền thặng dư

Sau khi sổ đỏ đã được xác nhận xóa thế chấp hợp lệ, các bên tiến hành ký Hợp đồng mua bán chuyển nhượng chính thức tại Văn phòng công chứng. Bên mua nhà giải ngân khoản tiền thặng dư (sau khi trừ phần đã trả nợ ngân hàng) vào tài khoản của người bán.

Ngay khi dòng tiền thặng dư về tài khoản, người bán dùng số tiền này để thanh toán phần tiền còn lại cho căn nhà mới theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, hoàn tất chu trình đổi chỗ ở an toàn.

Nhìn chung, bán nhà đang thế chấp để nâng cấp chỗ ở có thể là phương án phù hợp nếu người bán nắm rõ quy định, tình trạng pháp lý và thống nhất được phương án xử lý với ngân hàng, bên nhận thế chấp.