8 sai lầm khi mua nhà trả góp dễ mất tiền oan và cách nhận biết

1. Hiểu sai về lãi suất và cách tính

Lãi suất là yếu tố ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí mà người mua phải trả trong suốt thời gian vay. Đây cũng là nhóm bẫy khá phổ biến mà người mua nhà để ở cần đặc biệt lưu ý.

1.1. Không tính đến lãi suất thả nổi

Nhiều ngân hàng áp dụng mức lãi suất ưu đãi trong một khoảng thời gian đầu của khoản vay, thường kéo dài từ sáu tháng đến hai năm tùy theo từng ngân hàng và sản phẩm vay.

Sau giai đoạn này, lãi suất sẽ chuyển sang hình thức thả nổi, thường được tính bằng lãi suất tham chiếu cộng thêm biên độ cố định. Người mua cần yêu cầu ngân hàng cung cấp rõ công thức tính lãi suất sau ưu đãi, thay vì chỉ nhìn vào con số lãi suất thấp ở giai đoạn đầu.

1.2. Chỉ tính khoản trả góp hằng tháng mà bỏ qua tổng chi phí lãi vay

Người mua thường so sánh các gói vay dựa trên khoản trả góp hằng tháng, nhưng con số này chưa phản ánh đầy đủ tổng chi phí lãi vay trong suốt thời gian vay. Hai gói vay có khoản trả góp hằng tháng tương đương nhau vẫn có thể chênh lệch đáng kể về tổng lãi phải trả, tùy vào cách tính lãi trên dư nợ giảm dần hay dư nợ gốc.

Vì vậy người mua nên yêu cầu ngân hàng cung cấp bảng tính chi tiết cho toàn bộ thời gian vay, thay vì chỉ dựa vào khoản trả góp tháng đầu tiên.

1.3. Nhầm lẫn giữa hỗ trợ lãi suất và mức giá bán

Một số chủ đầu tư đưa ra chương trình hỗ trợ lãi suất trong giai đoạn đầu, khiến người mua cảm thấy hình thức trả góp trở nên hấp dẫn hơn. Trong nhiều trường hợp, chi phí hỗ trợ lãi suất này đã được tính vào giá bán căn nhà ngay từ đầu, khiến người mua trả giá cao hơn so với khi mua bằng tiền mặt hoặc vay theo lãi suất thị trường thông thường.

Giải pháp trong trường hợp này là người mua nên so sánh giá căn nhà giữa phương án trả thẳng và phương án có hỗ trợ lãi suất, để xác định mức chênh lệch thực tế.

2. Sai lầm liên quan đến điều khoản hợp đồng

Ngoài lãi suất, nhiều điều khoản khác trong hợp đồng vay cũng có thể gây bất lợi cho người mua nếu không được xem xét kỹ trước khi ký kết.

2.1. Bỏ qua phí phạt trả nợ trước hạn

Nhiều hợp đồng vay quy định mức phí phạt nếu người vay trả nợ trước thời hạn đã cam kết, thường được tính theo tỷ lệ phần trăm trên số dư nợ còn lại. Nếu không được thông báo rõ, kế hoạch mua nhà của bạn có thể gặp gián đoạn khi tất toán khoản vay sớm, chẳng hạn khi trả nợ xong trước hạn hoặc muốn chuyển sang vay ở ngân hàng khác với lãi suất tốt hơn.

2.2. Hiểu sai về thời gian ân hạn gốc

Một số ngân hàng áp dụng thời gian ân hạn gốc, cho phép người vay chỉ trả lãi trong giai đoạn đầu mà chưa phải trả phần gốc. Nhiều người mua hiểu nhầm đây là giai đoạn miễn hoàn toàn nghĩa vụ tài chính, trong khi thực tế vẫn phải trả lãi hằng tháng trên toàn bộ số tiền đã giải ngân.

Sau khi hết thời gian ân hạn, khoản trả góp hằng tháng thường tăng lên đáng kể vì phải cộng thêm phần gốc, nên người mua cần tính toán trước khả năng chi trả ở giai đoạn này.

2.3. Cam kết hỗ trợ vay từ chủ đầu tư không được ghi cụ thể trong hợp đồng

Một số chủ đầu tư cam kết bằng lời nói hoặc trong tài liệu quảng cáo về việc hỗ trợ thủ tục vay, hỗ trợ lãi suất, hoặc bảo lãnh khoản vay cho người mua. Nếu những cam kết này không được ghi cụ thể trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng vay, người mua sẽ khó có căn cứ để yêu cầu thực hiện nếu xảy ra tranh chấp sau này.

3. Quá tự tin khi định giá tài sản và vốn tự có

Cách ngân hàng định giá tài sản thế chấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến số vốn tự có cần chuẩn bị. Vì vậy trong quá trình mua nhà trả góp bạn cần đặc biệt lưu ý đến những thông tin này.

3.1. Ngân hàng định giá tài sản thế chấp thấp hơn giá bán thực tế

Ngân hàng thường có bộ phận định giá độc lập để xác định giá trị tài sản thế chấp, và mức định giá này có thể thấp hơn giá bán thực tế trên hợp đồng mua bán. Khi đó, số tiền ngân hàng đồng ý giải ngân sẽ thấp hơn con số ban đầu mà môi giới hoặc chủ đầu tư đưa ra.

3.2. Tính toán sai tiến độ giải ngân với tiến độ thanh toán

Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thường quy định tiến độ thanh toán theo từng đợt cụ thể, trong khi tiến độ giải ngân của ngân hàng có thể chậm hơn do các thủ tục thẩm định. Nếu hai tiến độ này không khớp nhau, người mua có thể bị chậm thanh toán và phải chịu phí phạt từ chủ đầu tư, dù nguyên nhân đến từ quá trình xử lý hồ sơ vay.

4. Làm sao để tránh các sai lầm trả góp khi mua nhà?

Nhận biết sai lầm có thể mắc phải trong quá trình trả góp là bước đầu giúp người mua chủ động phòng tránh, cũng như biết hướng xử lý nếu lỡ vướng vào một hoặc vài bẫy kể trên.

• • Đảm bảo nắm đầy đủ thông tin khoản vay: Yêu cầu ngân hàng cung cấp bằng văn bản toàn bộ công thức tính lãi suất, bảng tính chi phí cho toàn bộ thời gian vay, và các loại phí có thể phát sinh.
  • Đọc kỹ hợp đồng: Người mua nên dành thời gian đọc từng điều khoản trong hợp đồng, kể cả phần phụ lục. Nếu có thể bạn nên tham khảo thêm ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia tài chính.
  • Tham khảo nhiều gói vay: Việc so sánh nhiều gói vay từ các ngân hàng khác nhau cũng giúp người mua có căn cứ để đánh giá gói vay nào thực sự phù hợp với khả năng tài chính của mình.
  • Yêu cầu minh bạch: Người mua không nên chấp nhận giao dịch qua lời nói mà không được ghi trong hợp đồng. Mọi giao dịch và thông tin đã thống nhất giữa hai bên đều phải có trong hợp đồng, nên lưu lại các bằng chứng trao đổi như tin nhắn hoặc email, để làm căn cứ khi cần khiếu nại.

Nếu đã ký hợp đồng và phát hiện một số điều khoản bất lợi, người mua nên liên hệ trực tiếp với ngân hàng hoặc chủ đầu tư để làm rõ và thử thương lượng lại nếu còn khả năng. Người mua có thể xem xét phương án tái cấu trúc khoản vay, hoặc chuyển sang gói vay khác có lãi suất phù hợp hơn tại một ngân hàng khác, nếu chi phí chuyển đổi thấp hơn lợi ích đạt được.

Những sai lầm khi mua nhà thường ẩn trong các điều khoản chi tiết ít được chú ý hoặc sự chủ quan của chính người mua. Do đó khi tìm hiểu, việc trang bị kiến thức, đặt câu hỏi trước khi ký hợp đồng sẽ giúp bạn có thể giữ được kế hoạch tài chính ổn định trong suốt quá trình trả góp.