Quyền sử dụng đất: được làm gì, có thời hạn bao lâu?

1. Quyền sử dụng đất là gì? Có phải là quyền sở hữu đất không?

Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất là hai giấy tờ pháp lý tách biệt, hoàn toàn khác nhau cả về vai trò, giá trị sử dụng lẫn định nghĩa. Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự đã phân biệt rõ ràng như sau:

• Quyền sở hữu đất đai: Nghĩa là Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Không có cá nhân, tổ chức hay doanh nghiệp nào có quyền sở hữu riêng đối với đất đai.
• Quyền sử dụng đất: Là quyền của người sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng đồng dân cư...) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp để khai thác, sử dụng.

2. Quyền sử dụng đất khác gì quyền sở hữu nhà ở và quyền chuyển nhượng?

Để tránh nhầm lẫn trong quá trình giao dịch, bạn có thể đối chiếu sự khác biệt giữa 3 khái niệm pháp lý này qua bảng tổng hợp chi tiết dưới đây:

Bảng phân biệt Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và Quyền chuyển nhượng

3. Có quyền sử dụng đất thì được làm gì?

Khi nắm giữ quyền sử dụng đất hợp pháp, cá nhân và tổ chức được thực hiện các quyền tài sản quan trọng sau:

• Được cấp Giấy chứng nhận: Được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
• Hưởng thành quả đầu tư: Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên diện tích đất được sử dụng hợp pháp, hưởng lợi ích khi Nhà nước đầu tư bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
• Được bảo hộ và hướng dẫn: Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Chuyển mục đích sử dụng đất: Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Bồi thường khi thu hồi đất: Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất theo quy định.
• Quyền khiếu nại, khởi kiện: Được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
• Quyền thực hiện các giao dịch đất đai: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và luật khác có liên quan.

4. Quyền sử dụng đất có thời hạn bao lâu?

Thời hạn sử dụng đất được pháp luật phân chia rõ ràng thành 2 nhóm chính dựa trên mục đích sử dụng:

4.1. Đất sử dụng ổn định lâu dài

Đây là dạng đất không bị khống chế thời gian sử dụng (thường được gọi nôm na là đất vô thời hạn). Các loại đất thuộc nhóm này bao gồm: đất ở do cá nhân, hộ gia đình sử dụng; đất thương mại, dịch vụ tại các khu du lịch kết hợp ở; đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; đất làm cơ sở tôn giáo.

4.2. Đất sử dụng có thời hạn

Đối với các loại đất giao cho tổ chức, doanh nghiệp hoặc cho thuê làm dự án kinh doanh, sản xuất, thời hạn sử dụng đất thường là 50 năm (trường hợp dự án lớn, vốn đầu tư chậm thu hồi có thể lên đến 70 năm). Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục và chấp hành tốt luật đất đai thì sẽ được Nhà nước xem xét gia hạn.

4.3. Đất nông nghiệp của cá nhân có thời hạn bao lâu?

Theo quy định, thời hạn giao đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất là 50 năm. Khi hết thời hạn 50 năm, người dân được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn này mà không cần phải làm thủ tục gia hạn.

4.4. Nhận chuyển nhượng đất thì thời hạn sử dụng được tính thế nào?

Khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác, thời hạn sử dụng đất của bạn sẽ là thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển nhượng. Ví dụ: Đất dự án có thời hạn 50 năm, chủ cũ đã sử dụng 10 năm thì người nhận chuyển nhượng sẽ được sở hữu 40 năm còn lại.

5. Khi nào được chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), trường hợp người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

5.1. Các điều kiện chung bắt buộc

Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ 5 điều kiện cơ bản sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ / Sổ hồng). Trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư.
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Theo quy định của pháp luật.

5.2. Các điều kiện bổ sung trong từng trường hợp cụ thể

Bên cạnh các điều kiện chung, tùy thuộc vào loại đất và đối tượng tham gia giao dịch, việc chuyển nhượng còn phải thỏa mãn các điều kiện riêng:

• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Trường hợp người sử dụng đất được ghi nợ hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải hoàn thành xong toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện chuyển nhượng.
• Chuyển nhượng đất thuộc dự án bất động sản: Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài điều kiện chung còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
• Bán tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm: Phải bảo đảm tài sản được tạo lập hợp pháp, đã đăng ký và hoàn thành xây dựng theo quy hoạch, dự án đầu tư được phê duyệt.
• Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp: Bắt buộc phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận.
• Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa: Nếu nhận chuyển nhượng đất trồng lúa vượt hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt (trừ trường hợp nhận tặng cho từ người thuộc hàng thừa kế).
• Đất của cá nhân người dân tộc thiểu số: Đất được Nhà nước giao, cho thuê theo chính sách hỗ trợ chỉ được thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng cho người thuộc hàng thừa kế cũng thuộc đối tượng thụ hưởng chính sách này.

Hiểu rõ bản chất quyền sử dụng đất và kiểm tra kỹ thời hạn pháp lý chính là chìa khóa bảo giúp bạn và gia đình an tâm hơn khi giao dịch mua bán bất động sản. Đừng quên theo dõi Nhadat247 để cập nhật giá nhà đất hiện hành và những thông tin mới về pháp lý nhà đất nhé.