Tổng hợp các khoản chi khi mua nhà: Thuế, phí kèm bảng dự trù đầy đủ

1. Khi mua bán nhà đất, thường phát sinh những nhóm thuế, phí nào?

Đối với người mua nhà để ở, quá trình chuẩn bị tài chính không chỉ dừng lại ở giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng. Việc thiếu sót trong khâu dự trù các khoản chi phí phát sinh ngoài kế hoạch thường đẩy gia đình vào tình trạng hụt hơi, chịu áp lực nợ nần ngay sau khi nhận nhà.

Để giúp bạn hình dung toàn bộ bức tranh tài chính và biết rõ mình cần chuẩn bị những khoản tiền nào, dưới đây là 6 nhóm chi phí cốt lõi thường phát sinh trong một giao dịch mua bán nhà đất:

• Thuế: Các khoản nghĩa vụ tài chính bắt buộc phải đóng cho nhà nước khi chuyển dịch quyền sở hữu tài sản.
• Lệ phí: Các khoản thu mang tính chất quy định hành chính để thực hiện thủ tục trước bạ và đăng ký biến động.
• Phí hành chính: Chi phí thẩm định hồ sơ, đo đạc trích đo và các thủ tục liên quan tại cơ quan nhà nước.
• Phí công chứng: Chi phí thù lao và dịch vụ lập văn bản giao dịch tại tổ chức hành nghề công chứng.
• Phí dịch vụ, tư vấn hoặc môi giới: Chi phí trả cho các đơn vị trung gian hỗ trợ giao dịch, kiểm tra pháp lý hoặc làm hồ sơ thay thế.
• Chi phí phát sinh nếu vay ngân hàng: Các khoản phí thẩm định tài sản, phí bảo hiểm khoản vay và lãi suất phát sinh trong quá trình giải ngân.

2. Các khoản thuế, phí và lệ phí người mua và người bán cần dự trù

Trong quá trình thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản, pháp luật quy định rõ ràng các loại thuế và lệ phí cụ thể mà các bên tham gia bắt buộc phải hoàn thành trước khi sang tên sổ đỏ. Cụ thể như sau:

2.1. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân là nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc chuyển dịch quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người mua.

• Mức thuế: Căn cứ theo quy định hiện hành, mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2% trên giá trị ghi trong hợp đồng công chứng. Trường hợp giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế sẽ áp dụng mức giá của nhà nước để tính thuế.
• Thông thường bên nào chịu: Theo thông lệ giao dịch và quy định pháp luật, nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân thuộc về bên bán. Tuy nhiên, hai bên có thể tự thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua chịu thay khoản thuế này.
• Trường hợp được miễn: Pháp luật quy định miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế bất động sản giữa những người có quan hệ huyết thống trực hệ, vợ chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ hoặc giữa anh chị em ruột với nhau.
• Điểm cần kiểm tra để tránh tính sai ngân sách: Người bán cần kiểm tra kỹ thời điểm sở hữu tài sản và đối chiếu các giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân nếu thuộc diện được miễn thuế, tránh trường hợp bị tính nộp oan.

⇒ Xem thêm: Người bán nhà có phải đóng thuế không và trường hợp nào thì không phải đóng?

2.2. Lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên

Lệ phí trước bạ là khoản tiền bắt buộc phải nộp để đăng ký quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản trước cơ quan nhà nước.

• Mức lệ phí: Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất được quy định là 0,5% tính trên giá trị bất động sản.
• Ai nộp: Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ thuộc về bên mua hoặc bên nhận chuyển nhượng tài sản để thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên.
• Căn cứ tính: Giá tính lệ phí trước bạ được xác định căn cứ theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai, hoặc theo giá ghi trong hợp đồng công chứng nếu giá đó cao hơn bảng giá nhà nước.
• Trường hợp có thể phát sinh chênh lệch so với giá mua bán: Nếu giá trị giao dịch thực tế thấp hơn bảng giá đất quy định của nhà nước, cơ quan thuế sẽ tính lệ phí trước bạ dựa trên bảng giá đất công khai, khiến số tiền thực tế phải nộp cao hơn dự tính ban đầu của người mua.

2.3. Phí công chứng hợp đồng

Phí công chứng là khoản tiền thù lao và chi phí dịch vụ thanh toán cho tổ chức hành nghề công chứng để xác thực tính pháp lý của hợp đồng mua bán.

• Cách tính: Phí công chứng được tính theo biểu giá lũy tiến dựa trên tổng giá trị tài sản giao dịch ghi trong hợp đồng theo quy định tại các thông tư liên tịch của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp.
• Ai chịu theo thỏa thuận: Khoản phí này thường do hai bên tự thỏa thuận xem ai là người thanh toán, hoặc chia đôi chi phí giao dịch.
• Khoản phí nào dễ bị nhầm lẫn với thù lao công chứng: Người dân thường nhầm lẫn giữa phí công chứng nhà nước theo quy định với khoản thù lao soạn thảo hợp đồng, phí in ấn hoặc phí dịch vụ pháp lý ngoài giờ do văn phòng công chứng thu thêm.

2.4. Phí thẩm định hồ sơ sang tên

Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu hành chính phục vụ cho công tác kiểm tra, thẩm định tính hợp lệ của hồ sơ pháp lý tại cơ quan đăng ký đất đai.

• Khi nào phát sinh: Khoản phí này phát sinh bắt buộc khi người sử dụng đất nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký biến động, chuyển nhượng hoặc cấp mới Giấy chứng nhận.
• Ai chịu: Theo thỏa thuận của hai bên, nhưng thông thường bên mua hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ chịu khoản phí này khi làm thủ tục sang tên.
• Mức phí có thể khác theo địa phương: Mức thu phí thẩm định hồ sơ không cố định trên toàn quốc mà do Hội đồng nhân dân từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định riêng, dao động từ vài trăm nghìn đồng tùy thuộc vào diện tích và loại đất.

2.5. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lệ phí cấp mới hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận là khoản thu hành chính khi cơ quan nhà nước thực hiện in ấn và cập nhật thông tin sổ đỏ.

• Khi nào phát sinh: Phát sinh khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, cấp đổi sổ mới do rách nát, hư hỏng hoặc tách thửa, hợp thửa đất.
• Trường hợp nào cần cấp đổi hoặc cấp mới: Cần cấp mới khi sang tên ra sổ đứng tên người mua, hoặc cấp đổi khi trang 4 của Giấy chứng nhận đã hết chỗ xác nhận thay đổi thông tin.
• Ai chịu: Thường do bên mua thanh toán trong quá trình hoàn thiện thủ tục nhận bàn giao tài sản.

2.6. Các khoản phí dịch vụ có thể phát sinh

Bên cạnh các khoản thuế phí hành chính bắt buộc, người mua nhà có thể phải chi trả thêm các khoản phí dịch vụ tự nguyện nhằm hỗ trợ quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi.

• Môi giới: Chi phí hoa hồng trả cho chuyên viên tư vấn hoặc sàn giao dịch bất động sản khi kết nối thành công người mua và người bán, thường từ 1% đến 2% giá trị giao dịch.
• Tư vấn pháp lý: Chi phí thuê luật sư hoặc chuyên gia pháp lý rà soát hợp đồng, kiểm tra tranh chấp và tư vấn điều kiện giao dịch an toàn.
• Kiểm tra quy hoạch: Chi phí trích lục bản đồ địa chính và tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan chức năng.
• Đo đạc hoặc trích đo nếu cần: Chi phí thuê đơn vị đo đạc hiện trạng thửa đất khi diện tích thực tế có sự chênh lệch so với Giấy chứng nhận cũ.
• Dịch vụ làm hồ sơ nếu thuê ngoài: Chi phí trọn gói thuê các đơn vị dịch vụ pháp lý hỗ trợ nộp hồ sơ, khai thuế và nhận kết quả sang tên thay cho chủ nhà.

3. Những chi phí dễ phát sinh ngoài dự kiến theo từng trường hợp

Thực tế giao dịch cho thấy mỗi loại hình tài sản và phương thức thanh toán sẽ đi kèm với những khoản chi phí đặc thù riêng biệt. Việc nhận diện trước các khoản phát sinh theo từng tình huống cụ thể dưới đây sẽ giúp bạn chuẩn bị nguồn vốn dự phòng một cách toàn diện và chính xác.

3.1. Mua nhà đất bằng vốn tự có dễ phát sinh chi phí gì?

Nếu gia đình sử dụng hoàn toàn nguồn vốn tích lũy sẵn có để thanh toán, cấu trúc chi phí sẽ ở mức cơ bản. Các khoản cần dự trù bao gồm tiền đặt cọc, thanh toán giá trị hợp đồng còn lại, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng hợp đồng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận. Bạn nên dự phòng thêm từ 5% đến 10% tổng ngân sách để chi trả cho các khoản phát sinh nhỏ trong quá trình hoàn thiện nội thất ban đầu.

3.2. Các khoản phát sinh khi mua nhà đất có vay ngân hàng

Sử dụng đòn bẩy tài chính giúp giảm áp lực vốn ban đầu nhưng đồng thời làm phát sinh thêm nhiều khoản phí dịch vụ tín dụng:

• Phí thẩm định tài sản: Khoản phí ngân hàng thu để cử cán bộ đến định giá giá trị thực tế của bất động sản dùng làm tài sản thế chấp.
• Phí liên quan đến hồ sơ vay hoặc giải ngân: Các khoản phí quản lý tài sản đảm bảo, phí cam kết khoản vay hoặc bảo hiểm tử mạng khoản vay bắt buộc theo quy định của từng tổ chức tín dụng.
• Công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm: Chi phí công chứng hợp đồng thế chấp tài sản và lệ phí đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Các chi phí khác theo ngân hàng: Lãi suất tiền vay trong thời gian chờ giải ngân và các khoản phí phạt trả nợ trước hạn nếu có sự thay đổi kế hoạch tài chính.

⇒ Xem thêm: Bóc tách 7 loại phí phát sinh khi vay mua nhà

3.3. Nhà đất có hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh

Nếu bất động sản bạn chọn mua vướng phải các vấn đề về pháp lý, nguồn vốn chuẩn bị sẽ phải cộng thêm nhiều khoản chi phí khắc phục:

• Đo đạc: Chi phí thuê đo đạc lại ranh giới khi diện tích thực tế không khớp sổ đỏ.
• Cấp đổi hoặc cấp lại: Chi phí làm thủ tục cấp lại sổ mới khi sổ cũ bị mất, rách nát hoặc mờ thông tin.
• Bổ sung hồ sơ: Chi phí công chứng các văn bản thừa kế bổ sung hoặc lập di chúc thay thế.
• Xử lý thông tin chưa khớp: Chi phí đính chính sai sót về tên, số căn cước công dân hoặc địa chỉ trên Giấy chứng nhận trước khi công chứng chuyển nhượng.

4. Người mua, bán nhà phải đóng những loại thuế nào?

Để giúp bạn dễ dàng nắm bắt và phân định rõ ràng trách nhiệm tài chính giữa các bên tham gia, bảng tổng hợp dưới đây sẽ quy định cụ thể từng khoản chi phí:

Việc xây dựng một bảng dự trù chi tiết các khoản chi khi mua nhà đối với các loại thuế, phí và lệ phí là bước chuẩn bị quan trọng giúp người mua nhà kiểm soát hoàn toàn nguồn vốn. Những thông tin trên đây cùng với bảng giá nhà đất được cập nhật liên tục trên Nhadat247 sẽ giúp bạn tự tin giao dịch, tránh rơi vào thế bị động và an tâm bước vào hành trình an cư lạc nghiệp.