Nhà tranh chấp có mua bán được không? Cách nhận biết trước khi cọc

1. Nhà tranh chấp có mua - bán được không?

Xét dưới góc độ pháp lý, nhà đang trong tình trạng tranh chấp TUYỆT ĐỐI KHÔNG THỂ thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng.

Nếu bất động sản vướng khiếu kiện, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập tức ra văn bản từ chối đăng ký biến động, đồng thời các Văn phòng công chứng sẽ khóa giao dịch trên hệ thống. Việc bạn cố tình đặt cọc hoặc ký hợp đồng tay khi chưa xác minh sẽ dẫn đến hậu quả nghiêm trọng: Hợp đồng bị tuyên vô hiệu, dòng tiền bị đóng băng và bạn bắt buộc phải tham gia vào các quá trình tố tụng kéo dài đầy mệt mỏi.

2. Nhận diện các hình thái tranh chấp nhà đất hiện nay

Tranh chấp nhà đất (tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất) là tài sản đất đai đang có tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên. Các loại tranh chấp nhà đất phổ biến bao gồm:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất (xác định ai có quyền sử dụng đất)

Xung đột xuất phát từ việc xác định ai mới là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất. Dạng này thường gặp ở các thửa đất có nguồn gốc phức tạp, chồng lấp ranh giới trên bản đồ địa chính qua các thời kỳ hoặc có sự cấp trùng Giấy chứng nhận.

• Tranh chấp ranh giới, mốc giới, diện tích: Phát sinh giữa các chủ sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất hoặc diện tích đất bị chồng lấn.
• Tranh chấp về quyền đối với thửa đất liền kề: Tranh chấp về lối đi chung, ranh giới mở cửa, lối cấp thoát nước, tưới tiêu.
• Tranh chấp về nguồn gốc đất và quá trình sử dụng: Tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ hoặc đứng tên giùm.

2. Tranh chấp về giao dịch, hợp đồng liên quan đến nhà đất

Mâu thuẫn trong trường hợp này thường bùng phát từ các hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng hoặc thế chấp trước đó bị một bên khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy do vi phạm cam kết hoặc có yếu tố giả mạo.

• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng (mua bán), đặt cọc: Phát sinh khi một trong các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà đất hoặc hợp đồng bị vô hiệu.
• Tranh chấp các hợp đồng khác: Tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho, thế chấp, cho thuê/cho thuê lại, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Tranh chấp từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai: Các tranh chấp giữa các bên phát sinh trong hoạt động kinh doanh, đầu tư bất động sản.

3. Tranh chấp về thừa kế di sản nhà đất

Đây là trường hợp nhà tranh chấp phổ biến trong giao dịch mua bán BĐS, thể hiện qua sự bất đồng ý kiến giữa các hàng thừa kế khi di sản đất đai hoặc phát sinh mâu thuẫn về tính hiệu lực của bản di chúc do người quá cố để lại.

• Tranh chấp về quyền hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, nhà ở theo di chúc hoặc theo pháp luật.
• Tranh chấp giữa các đồng thừa kế về việc phân chia di sản, xác định hàng thừa kế, hiệu lực của di chúc hoặc thỏa thuận phân chia nhà đất thừa kế.

4. Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất & tài sản chung

Những thửa đất hoặc nhà tranh chấp về quyền sở hữu thường phát sinh khi nhà đất thuộc sở hữu của vợ chồng sau ly hôn chưa phân chia, đất hộ gia đình có nhiều thành viên cùng đứng tên, hoặc nhóm góp vốn chung nhưng một bên tự ý đứng ra mua bán mà không có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả các bên.

• Tranh chấp tài sản gắn liền với đất: Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
• Tranh chấp tài sản chung nhà đất: Tranh chấp phân chia nhà đất là tài sản chung của vợ chồng (trong thời kỳ hôn nhân hoặc khi ly hôn) hoặc tài sản chung của nhóm người, hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

5. Tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyết định & hành vi hành chính về đất đai

Trong thực tế, tranh chấp, khiếu nại hoặc khởi kiện phát sinh khi người sử dụng đất không đồng ý với các văn bản quyết định hoặc hành vi thi hành công vụ của cơ quan, cán bộ quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể như:

• Khiếu nại hoặc khởi kiện các quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai liên quan đến thủ tục cấp, đính chính hoặc thu hồi Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

3. Hệ lụy đắt giá khi vội vàng giao dịch nhà dính tranh chấp

Đặt cọc hoặc mua nhầm nhà đất không sạch pháp lý sẽ đẩy người mua vào những thế khó khôn lường:

• Tắc nghẽn thủ tục sang tên: Mọi hồ sơ cấp đổi Sổ đỏ/Sổ hồng sẽ bị dừng đột ngột ngay khi cơ quan chức năng nhận được đơn ngăn chặn hoặc thông báo thụ lý từ Tòa án.
• Xung đột kéo dài với bên thứ ba: Người mua dễ dàng rơi vào thế "tiền mất tật mang", liên tục bị các đồng thừa kế hay hàng xóm cản trở việc quản lý, sửa chữa hoặc sinh sống.
• Thiệt hại nặng nề về thời gian và tài chính: Người mua bị kéo vào các phiên tòa kéo dài nhiều năm, tiêu tốn vô số chi phí án phí, thuê luật sư và công sức đi lại.
• Nguy cơ đọng vốn và mất trắng tiền cọc: Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, việc đòi lại tiền cọc hay tiền mua nhà từ bên bán là cực kỳ gian nan nếu họ đã cố tình tẩu tán tài sản.

5. Quy trình 6 bước kiểm tra nhà tranh chấp trước khi xuống tiền

Để tự bảo vệ dòng vốn tích lũy, người mua nên thực hiện nghiêm ngặt quy trình kiểm soát rủi ro gồm 6 bước dưới đây:

• Thẩm tra bản gốc Giấy chứng nhận: Kiểm tra kỹ lưỡng để xác định tư cách chủ sở hữu, thông tin thửa đất, các thông tin biến động…
• Trích xuất dữ liệu tại Văn phòng đăng ký đất đai: Cùng chủ nhà nộp đơn đề nghị cung cấp thông tin đất đai để tra cứu chính xác lịch sử biến động và tình trạng pháp lý cập nhật trên hệ thống quản lý.
• Xác minh tại UBND cấp xã/phường: Trực tiếp làm việc với bộ phận địa chính xã/phường nơi có đất để nắm thông tin về các đơn thư hòa giải tranh chấp đang được thụ lý.
• Tra cứu mạng lưới công chứng (UCHI): Yêu cầu Văn phòng công chứng kiểm tra trên hệ thống quản lý dữ liệu công chứng địa phương nhằm phát hiện các văn bản ngăn chặn giao dịch từ cơ quan thi hành án hay Tòa án.
• Khảo sát thực địa và phỏng vấn dân cư: Trực tiếp đo đạc ranh giới thực tế, quan sát lối đi và dành thời gian trao đổi với hàng xóm láng giềng, tổ trưởng dân phố để phát hiện các mâu thuẫn ngầm.
• Xác minh nghĩa vụ thế chấp: Kiểm tra trang bổ sung của Sổ đỏ và tra cứu trên Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm để chắc chắn tài sản không bị thế chấp chui.

6. Bảng kiểm duyệt an toàn trước khi đặt cọc

Để tránh gặp phải nhà tranh chấp trong quá trình giao dịch, người mua nên thực hiện rà soát và đánh dấu đầy đủ các hạng mục dưới đây trước khi bạn đặt bút ký vào thỏa thuận đặt cọc.

Bảng kiểm duyệt an toàn trước khi đặt cọc

Chủ động nhận diện nhà tranh chấp và thực hiện quy trình tiền kiểm cẩn trọng là lớp lá chắn vững chắc nhất bảo vệ tài sản của bạn. Người mua hãy luôn đối chiếu hồ sơ với thực địa và tra cứu dữ liệu thực tế, tránh sa đà vào những lời hứa hẹn hay giá bán hấp dẫn. Nhadat247 luôn đồng hành cùng bạn trên hành trình cung cấp các kiến thức giao dịch bất động sản bổ ích.